买房有个说法是"五证齐全" 指哪五证啊?

1个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证“、“二书“。所谓“五证“，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》；“二书“是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

国有土地使用证
土地规划许可证
建设用地规划许可证
开工证
销售证

五证全部有的话，是不是也不一定能办下每户的房产证？什么情况下才能确保能办下房产证？